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姓名:张峥嵘
单位:万商天勤(上海)律师事务所
职位:资深房产律师
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    上海房产专业律师张峥嵘,十年法律界从业经验,工作作风细腻、严守职业道德,是深得客户信赖的律师。长期专门代理房屋买卖合同纠纷、拆迁安置补偿纠纷、婚姻房产、房产继承案件,有众多成功精典案例。胜诉率高,案情分析预判准确。欢迎来电咨询:13818784511。欢迎登录张峥嵘律师团队的上海房产律师网www.lawyerzzr.com。
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父母去世,女婿竟然优先儿子成为公房承租人? (2021/1/12 10:31:20) [发送到微博]
   今天我们要来分享的是虹口区的一个案例,孙阿姨自己独自居住在上海市虹口区榆林路上的一处公有房屋(以下简称“系争房屋”)内,承租人就是孙阿姨本人,户籍里还有女儿、女婿与外孙女三人,但是由于系争房屋使用面积只有12平方米,所以女儿一家三口住在自己的他处房屋。

    2019年初,孙阿姨去世,女婿张某就向物业公司提交了变更租赁户名申请书,其中记载经所有户口在册人员协商一致,申请变更系争房屋租赁户名。201912月,物业公司将系争房屋的租赁户名指定为女婿张某。这时孙阿姨的儿子不乐意了,心想为啥我父母房子的承租人要变成别人,要变也应该变更给我啊?因此就向法院起诉,要求撤销物业将承租人变更为女婿张某的行为。

   另外经法院查明,女婿张某曾获配虹口区的一处20平方米的住房,调配单上载明租赁户为女婿张某,家庭成员为女儿、外孙女以及张某的父亲。同时女婿张某也曾与拆迁公司就浦东新区一处宅基地房屋签订过征收协议。

   根据相关法规,公有居住房屋的承租人死亡的,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求变更承租户名的,出租人应予同意。孙阿姨作为系争房屋承租人暨户主时,同意女儿、女婿和外孙女的户籍迁入系争房屋。因系争房屋居住面积12㎡,确不适宜原在册户籍四人共同居住,故本案中不应仅以是否实际居住作为判断共同居住人资格的标准女婿张某虽曾作为另一处房屋的承租人,但该房屋受配人还包括其他三人,共四人,居住面积20㎡,属居住困难。在系争房屋变更承租人时张某的父亲已死亡,但根据2019年度公布的上海市廉租住房面积核定标准,该户家庭人均居住面积低于7平方米,仍属虽有其他住房但居住困难的情形。至于张某所有的上海市浦东新区宅基地房屋所获动迁利益,因该房屋非福利性质取得,不属前述其他住房的范围。孙阿姨过世后,在系争房屋内有本市常住户口的共同居住人女儿、女婿和外孙女三人,经协商一致,申请变更租赁户名为张某,物业公司同意并作出变更决定,符合前述条例及意见的规定,并无不当。因此驳回了孙阿姨儿子的诉请。

    我们看到在这个案件中,虽然儿子相比于女婿跟孙阿姨的关系更为亲近,但是对于原承租人去世后新承租人的选定有一定的顺序要求。顺序如下图所示:

第一顺位:共同居住人并且在该承租房屋处有本市常住户口

第二顺位:有本市常住户口的配偶和直系亲属

    根据上面的图示我们可以看出,虽然儿子属于孙阿姨的直系亲属,但是排在了第二顺位,而女婿因为在系争房屋有户口,因此排在了第一顺位。另外需要强调此处的“共同居住人”,是指公房的承租人死亡时或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上,而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。此处女婿张某属于同住人两个要求的例外情形,因此也可以看出法院并非死板地适用法条,而会综合全案的实际情况做出裁判。客户因同住人的问题引起纠纷的情况不在少数,建议大家发生纠纷时或在纠纷前及时聘请律师,以免日后造成风险。

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