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    上海房产专业律师张峥嵘,十年法律界从业经验,工作作风细腻、严守职业道德,是深得客户信赖的律师。长期专门代理房屋买卖合同纠纷、拆迁安置补偿纠纷、婚姻房产、房产继承案件,有众多成功精典案例。胜诉率高,案情分析预判准确。欢迎来电咨询:13818784511。欢迎登录张峥嵘律师团队的上海房产律师网www.lawyerzzr.com。
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同住人居困与托底保障居困的区别 (2021/1/8 11:19:15) [发送到微博]
 在动迁案件中,经常有居民来向我们咨询关于居住困难的问题。但是发现好多居民对于居住困难有一些误解,我们需要指出居住困难有两个类别,一个是居民申请托底保障时的居住困难,另一个是在公房认定同住人是否属于虽有其他住房但居住困难的人的情形。今天我们就为大家讲解这两个“居住困难”有什么区别。

一、托底保障的居住困难的认定

此处的居住困难是指以本市经济适用住房的标准以及本户的房屋面积进行核定、人均居住面积不足法定最低标准的情况。

而计算人均面积时,所包含的房屋包括但不限于:

(一)在他处拥有公有住房使用权,或者拥有私有房屋所有权(含宅基地、商品住房包括使用贷款购房的情形);

(二)将已购公有住房出售、公有住房承租权差价交换,或者获得过住房货币补贴;

(三)他处房屋获得过拆迁补偿安置,或者房屋征收补偿;

(四)享受过共有产权保障住房(经济适用住房)政策等。

简单来讲,无论名下的私房、公房、商品房或者享受过经济适用房政策,都将计算到人均面积里。

认定依据:

《上海市共有产权保障住房申请对象住房面积核查办法》(沪房管规范保[2012]8号):按照上述方式计算,其他核定面积家庭成员他处住房人均住房建筑面积低于15平方米(含15平方米)的,可以计入申请对象户口所在地的核定面积家庭人数;人均住房建筑面积超过15平方米的,不得计入申请对象户口所在地住房的核定面积家庭人数。

认定标准:

(一)人均住房建筑面积低于15平方米(含15平方米)

(二)人头钱>砖头钱:

人头钱=折算单价?居住困难户人数?span lang="EN-US">22平方米

砖头钱=被征收房屋补偿金额=评估价格价格补贴套型面积补贴

被认定为居住困难户后,整户可获得的保障补贴金额共计如下:

保障补贴=人头钱-砖头钱=折算单价?居住困难户人数?span lang="EN-US">22平方米-被征收居住房屋补偿金额


但是这里我们需要明确根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(市政府令第71号)给出明确的参考标准,针对居住困难给予的优先保障,保障他们人均居住建筑面积不得低于22平方米。因此上面人头钱的计算公式用的是22平方米。 

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则 》第三十一条:“按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后,人均建筑面积不足22平方米的居住困难户,增加保障补贴,但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。”

 

二、同住人标准终中的居住困难

同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

首先我们要明确此处的居住困难是指他处有房,但是居住困难。并且此处的他处有房指的是福利性质取得的房屋,包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等,不包括自己出资购买的商品房。

对于他处有房但居住困难的标准在2020年之前一般认为是居住面积不超过7平方米,在2020年上海高院召开房屋征收利益分割研讨会后,会议指出“对于'居住困难'的认定,既要尽可能确定统一的标准,又要充分考虑公有住房分配政策的历史沿革。'居住困难'是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。法定最低标准面积的认定,应按照房屋调配当时的公房政策所规定“居住困难”的面积标准。”

因此可以看出居住困难要根据房屋调配时的居困标准来确定,因为早些年的居住困难认定面积要小于目前的居住困难认定面积,因此可以说现阶段在同住人中的居住困难认定更加困难。

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